ПОКУПКА ЖИЛЬЯ В КРЕДИТ И В РАССРОЧКУ

Каждому хочется иметь собственное жильё, но накоплений для его приобретения обычно не хватает. На помощь приходят кредиторы, готовые предоставить заёмные средства для покупки недвижимости

ПРОГРАММА «ЖИЛЬЁ В РАССРОЧКУ» СТАРТУЕТ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ЕКАТЕРИНБУРГЕ И НОВОСИБИРСКЕ. ПОКУПАТЕЛЬ ИМЕЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ ВЫБРАТЬ КВАРТИРУ КАК НА ПЕРВИЧНОМ, ТАК И НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ. ГЛАВНОЕ, ЧТОБЫ ДОМ БЫЛ ВВЕДЁН В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, А ЗАСЕЛЯТЬСЯ МОЖНО УЖЕ В ДЕНЬ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ

Существует несколько способов привлечения заёмного капитала, кроме того, для потенциальных покупателей разработана программа приобретения жилья в рассрочку, реализуемая под государственным контролем.

ИПОТЕКА

Купить жильё можно с помощью как потребительского кредита, так и ипотечного — существуют лишь ограничения по сумме, срокам погашения (у ипотеки они обычно больше) и по величине процентной ставки.

Ипотека — это залог, который носит публичный характер. Так, при покупке недвижимости посредством ипотечного кредита органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи об обременении имущества залогом.

Ипотечные кредиты классифицируются и по целям кредитования, и по наличию созаёмщиков, и по валюте, и по способам расчёта ежемесячных платежей, и по виду приобретаемой недвижимости. Кроме того, все ипотечные кредиты можно разделить на две большие группы в зависимости от типа залоговой недвижимости. Первая категория — кредиты, которые выдаются под залог приобретаемого жилья. Вторая — кредит под залог собственного недвижимого имущества заёмщика. Процентная ставка в последнем случае на пару-тройку процентов ниже, однако при возникновении финансовых затруднений потребитель рискует лишиться не только вновь полученной недвижимости, но и заложенной квартиры или дома.

Банки предлагают множество ипотечных программ. Вне зависимости от названий (которые, как любой рекламный слоган, не выражают сути продукта), кредиты могут выдаваться: • на вторичное жильё — одна из наиболее распространённых и проверенных временем финансовых программ;

• на строящееся жильё (для покупки квартиры на этапе возведения дома у застройщика, одобренного банком-кредитором). Низкая стоимость квартиры не должна вводить в заблуждение потенциального заёмщика—процентная ставка по этому кредиту наиболее высока;

• на загородную недвижимость (для приобретения дома, земли, коттеджа или таунхауса);

• на строительство дома (при условии, что у заёмщика уже есть участок).

Подбор необходимой вам программы лучше доверить специалисту, впрочем, также стоит провести самостоятельное исследование рынка.

КРЕДИТ

Потребительский кредит предполагает максимально широкое использование заёмных средств, за исключением предпринимательской деятельности. Он бывает целевым (особая разновидность — торговый кредит, оформляемый в месте покупки товара) и нецелевым. Если вы хотите взять потребкредит для покупки недвижимости, необходимо приготовиться к тому, что срок рассмотрения кредитной заявки будет максимальным и составит до 1Д дней (хотя в некоторых случаях решение принимается в течение 15 мин).

Потребительский кредит может получить физическое лицо, имеющее постоянный источник дохода (например, заработная плата). Другие средства (дивиденды от ценных бумаг, доходы от сдачи недвижимости в аренду) учитываются только при наличии постоянного источника доходов, к тому же они должны быть подтверждены документально. Для оформления кредитной заявки традиционно необходимы паспорт и второй документ на выбор (водительское удостоверение, военный билет). Поскольку кредит берётся для покупки недвижимого имущества и сумма его будет значительной, банк потребует справку о зарплате, а также поручительство или залог.

Преимущества потребительского кредита перед ипотекой заключаются прежде всего в простоте процедуры оформления и скорости рассмотрения кредитной заявки. Погасить потребкредит можно досрочно без санкций со стороны банка (последний обычно не приветствует досрочные платежи по ипотеке).

Теперь о недостатках потребительского кредитования. Так, размер ставки на 2-3 % выше ставки по ипотечным продуктам (эта разница чаще всего нивелируется дополнительными расходами по ипотеке). Срок кредитования меньше, чем при ипотеке. Обычно максимальный период составляет 5-7 лет, тогда как ипотеку допустимо погашать в течение 30 лет. Наконец, максимальный размер потребкредита ниже, чем ипотечного — до 1,5 млн руб.

Лишь в отношении конкретной квартиры можно однозначно определить, что лучше — ипотечный или потребительский кредит. Поэтому принимать решение стоит только после тщательной оценки и расчёта сумм платежей и переплат, с учётом текущего финансового положения и экономической ситуации.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

Ипотеку можно погасить за счёт материнского капитала, использовав его как первоначальный взнос или же для оплаты основного долга. Семейный капитал редко применяют для погашения процентов: заёмщик оказывается в неравном положении с банком, который таким образом гарантированно получает часть долга.

В соответствии с действующим законодательством, существует лишь несколько оснований для отказа в использовании материнского капитала в счёт уплаты ипотеки:

• предоставление неполного комплекта документов или недостоверных сведений;

• ошибки при составлении заявления;

• лишение родителя прав на ребенка и, соответственно, на получение материнского капитала;

• совершение заявителем преступления против ребенка;

• ограничение органами опеки и попечительства прав опекуна на пользование материнским капиталом (они будут приостановлены до снятия ограничений).

Сертификат на получение маткапитала выдаётся на неопределённый срок (если указанное в документе лицо утратило на него право либо умерло, то выделенной суммой сможет воспользоваться другой родитель или опекун, а также ребенок до достижения возраста 23 лет). Маткапиталом разрешается погашать действующий ипотечный заём, но эти средства нельзя использовать в качестве первоначального взноса. В подобном случае капитал допускается тратить лишь через 3 года с момента рождения или усыновления ребенка.

Если Пенсионный фонд одобрит перевод материнского капитала в счёт уплаты ипотеки, то деньги поступят в банк только через 2 мес.

После полной выплаты ипотечного кредита с использованием материнского капитала приобретённое жильё необходимо оформить в общую долевую собственность на всех членов семьи.

РАССРОЧКА

Агентство ипотечного жилищного кредитования несколько лет назад предложило новый финансовый продукт, позволяющий приобрести недвижимость с рассрочкой платежа без первоначального взноса и постепенно выплачивать её стоимость.

Алгоритм действий таков: покупатель-заёмщик выбирает подходящую квартиру, а Межрегиональная жилищная корпорация (МРЖК) выкупает её за счёт средств специально созданного закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Доступное жильё в рассрочку» и заключает с заёмщиком договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Для оформления сделки достаточно предъявить паспорт и свидетельство пенсионного страхования. Возможно, также потребуется подтвердить доход справкой о размере заработной платы.

Согласно заключённому договору, право собственности перейдёт к покупателю после полной выплаты суммы, указанной в договоре. Выкупная стоимость квартиры определяется исходя из её рыночной цены на момент приобретения. Первоначальный взнос не требуется, однако существует лимит стоимости жилья (для Московской области — 6 млн руб.). Учтите: выкупная стоимость квартиры, обозначенная в договоре, предполагает возможное удорожание недвижимости за время рассрочки и изменению не подлежит. Ежемесячный платёж состоит из двух частей: арендной платы (едина на весь срок рассрочки) и погашения выкупной стоимости.

Соотношение выкупного и арендного платежа зависит от срока рассрочки (чем меньше последний, тем больше доля выкупного платежа, и наоборот). Например, при рассрочке на 15 лет соотношение составит 46/54, при рассрочке на 10 лет — 58/42. Пропорция не меняется на протяжении всего периода рассрочки.

Что произойдёт, если заёмщик по разным причинам не сможет выплачивать установленную законом сумму? Договор будет расторгнут, при этом покупатель превратиться в арендатора — ему возвратят средства, уплаченные в счёт выкупа жилья. Сумма, внесённая в качестве арендной платы, возврату не подлежит. Квартира же останется в собственности фонда.

На данный момент опыт реализации программы невелик, однако специалисты предполагают, что этот финансовый продукт будет интересен тем, кто не может получить ипотечный либо потребительский кредит (нет постоянной регистрации в том регионе, где приобретается квартира; недостаточен стаж на последнем месте работы; нет высшего или среднеспециального образования, влияющего на получение ипотеки). Остаётся открытым вопрос, готова ли МРЖК к участию в этой программе многодетных родителей (на сегодняшний день банки по негласным правилам не дают кредит родителям трёх и более детей).

Возможен и досрочный выкуп недвижимости — при этом должна быть погашена разница между выкупной ценой и уже сделанными в счёт выкупа взносами. Покупатель-арендатор вправе также вносить большую, чем установлено договором, ежемесячную сумму, тогда все средства сверх минимального платежа засчитывают-ся в счёт выкупа квартиры.

Наконец, при приобретении жилья по этой программе не потребуется страхования недвижимости, жизни и здоровья клиента, а также титульного страхования собственности.

ПОСЧИТАЕМ?

Онлайн-калькуляторы и консультации в банке помогут понять, насколько выгодна покупка с помощью ипотечного или потребительского кредита либо по программе «Жильё в рассрочку».

Согласно расчётам на сайте МРЖК, при приобретении квартиры стоимостью Д,5 млн руб. без первого взноса в рассрочку на 15 лет, ежемесячный платёж составит немногим больше 70 тыс. руб. (в том числе 32 тыс. руб. пойдёт в счёт выкупа, а оставшиеся 38 тыс. руб. — в счёт аренды). По условиям договора, выкупная стоимость жилья должна равняться Д,5 млн руб. + 30 % от Д,5 млн руб., то есть 5,85 млн руб. Однако общая сумма платежей будет существенно выше — примерно 12,7 млн руб. (71 000 х 180 мес) за 15 лет.

Если же обратиться в Сбербанк, то ипотечный кредит на квартиру той же стоимости на 15 лет с минимальным первым взносом в 20 % и доходом заёмщика 75 тыс. руб. рассчитывается по ставке 13,75 % (она может быть изменена при использовании, например, сертификата материнского капитала). Ежемесячный платёж по кредиту составит примерно Д8 тыс. руб., общая стоимость квартиры — около 5 млн руб., а переплата за срок действия кредитного договора может достичь 3,6Д млн руб.

Потребительский кредит в том же банке рассчитывается по ставке 1 Д.52 %. При тех же условиях (15 лет, Д,5 млн руб., взнос 20 %) переплата равнялась бы около 600 тыс. руб. Однако проблема заключается в том, что потребительский кредит на такую сумму и на столь длительный срок не дадут, поэтому этот расчёт приведён лишь для сравнения. В действительности сумма кредита будет значительно меньше, поэтому потребкредит при покупке недвижимости служит лишь дополнительным, а не основным источником заёмного капитала.

ПОДВОДИМ итоги

С точки зрения экономии денежных средств программа «Жильё в рассрочку» явно проигрывает ипотечному или потребительскому кредитованию. Причём экономические факторы (достаточно высокий ежемесячный платёж, большая сумма переплаты) — только верхушка айсберга. Очевидный минус программы — жильё не станет собственностью до окончательного расчёта, а это значит, что покупатель-арендатор не сможет ни продать, ни завещать, ни перепланировать квартиру. К тому же у покупателя не будет возможности участвовать в управлении многоквартирным домом, ведь до выплаты всей суммы для ТСЖ и управляющей компании владелец фактически останется лишь арендатором.

Однако такой вариант может подойти покупателям, не имеющим средств на первоначальный взнос по ипотеке, испытывающим трудности с подтверждением дохода (например, неофициально работающим), а также тем, чья кредитная история далека от идеала. Предполагается, что основными потребителями этого финансового продукта должны стать индивидуальные предприниматели и участники обществ с ограниченной ответственностью, которым для оформления кредита в обычном порядке придётся предоставить слишком большой пакет документов, а также покупатели, располагающие средствами для оплаты ежемесячных взносов, но по разным причинам не получившие одобрения банка на выдачу ипотечного кредита.

283 просмотра

Комментарии

Нет комментариев. Ваш будет первым!

кнопки соцсетей

Yandex.Metrika-dagmarketing

Яндекс.Метрика